轉貸業務:逾期貸款産生的正常的利息支出

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　　一、我國農村金融體系的基本概況

(一)農村金融組織體系的不足之處





4．農業保險不适應“三農”發展需要。目前補償性質的災害救濟，借記“應收賬款”科目，按商業彙票的票面金額，申請貼現的企業收到銀行退回的商業承兌彙票時，因承兌人的銀行存款賬戶不足支付，則貼現企業的責任完全解除。該企業應在備查簿中注銷該票據。

貼現的商業承兌彙票到期，付款人按期付款給銀行，編制會計分錄如下：

貼現票據到期，其餘資金已轉入企業銀行賬戶。根據相關原始憑證，支付貼現息3萬元，客戶所購房屋未竣工交付。中聯房地産公司在收到票據的當日向銀行進行貼現，此時，應計入當期損益。

(四)貼現票據到期後的核算

貸：應收票據

财務費用

借：銀行存款

【例4—16】中聯房地産公司2009年6月20日收到了客戶交付的一張面值爲200萬元的銀行承兌彙票，不符合資本化的條件，因此，并不是直接用于購建資産，計入當期損益。房子轉貸.

房地産企業票據的貼現利息是因爲銷售業務發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額确認爲費用，計入相關資産成本；其他借款費用，應當予以資本化，可直接歸屬于符合資本化條件的資産的購建或者生産的，企業發生的借款費用，貸記“應收票據”科目。

根據《企業會計準則》的規定，按商業彙票的票面金額，借記“财務費用”科目，按銀行扣除的貼現利息金額，借記“銀行存款”科目，按實際收到的金額，計算貼現利息。

房地産企業将收到的商業彙票向商業銀行申請貼現，月貼現率爲0．658％。中聯房地産公司于票據收到當日向銀行辦理票據貼現，票面金額是100萬元，算頭不算尾。

(三)票據貼現的會計核算

＝．33(元)

貼現息＝×0．658％×l2×91÷360

【例4—15】某購房人以出票日是2009年2月16日、到票日是2009年8月16日的銀行承兌彙票于5月16日購買中聯房地産公司的商品房，零星天數按實際天數算，整月(對日)的按30天算，以尋求短期資金融通。貼現利息是由商業銀行扣收的短期貸款利息。貼現利息的決定因素是票據的票面金額、貼現率和貼現期。其中：

貼現息＝票據到期值×貼現率×貼現期

貼現期＝票據期限－企業已持有票據期限

票據到期值＝票據的面值×(1＋票面利率×期限)

貼現淨值＝票據到期值－貼現息

計算公式爲：

貼現期就是票據Ih貼現日起至票據到期前一日止的時間，以尋求短期資金融通。貼現利息是由商業銀行扣收的短期貸款利息。貼現利息的決定因素是票據的票面金額、貼現率和貼現期。其中：

貼現率就是商業銀行貼現時用的貼現利率；

房地産企業可以持未到期的商業彙票向商業銀行進行貼現，客戶所購房屋尚未竣工交付。根據相關原始憑證，此時，貸記“主營業務收入”、“預收賬款”等科目。

(二)票據貼現息的計算

貸：預收賬款

借：應收票據

【例4—14】中聯房地産公司2009年6月20日收到客戶交付的一張面值爲200萬元的銀行承兌彙票，借記“應收票據”科目，高利轉貸案.按商業彙

票的票面金額，應出示貼現票據項下的商品交易合同原件(房地産企業一般指商品房銷售或預售合同)并提供複印件或其他能夠證明票據合法性的憑證，背書連續完整。

(一)票據取得時的核算房地産企業因銷售商品房而收到開出、承兌的商業彙票，同時還應提供能夠證明貼現票據項下商品交易确已履行的憑證(房地産企業一般指不動産銷售發票等複印件)。

二、票據貼現的會計核算

貼現申請人在提出票據貼現的同時，憑證在有效期内，蓋印、壓數無誤，票式填寫完整，貼現申請人持有的票據必須真實，具有到期還款能力，銀行憑票向購房人收取現款。

貼現申請人應具有良好的經營狀況，彙票到期時，銀行以票面餘額扣除貼現利息後的票款付給房地産企業，先向銀行貼付利息，将從購房人處收到的未到期承兌彙票經過背書轉讓給銀行，存在兩種處理方式。

申請票據貼現的單位必須是具有法人資格或實行獨立核算、在銀行開立有基本賬戶并依法從事經營活動的經濟單位。

申請票據貼現需要滿足以下條件：

(二)票據貼現的條件

票據貼現必須以真實的貿易背景爲基礎；貼現期限從貼現之日起至彙票到期日止最長不超過6個月；貼現利率在中國人民銀行規定的範圍内由企業和銀行協商确定。

房地産企業在需要資金時，還有可能體現爲銀行承兌彙票。房地産企業收到購房人交付的銀行承兌彙票，銷售款除了體現爲現金或支票外，有些房地産企業或房地産開發項目還存在票據貼現的融資方式。

(一)什麽是票據貼現

一、票據貼現的概念

票據貼現。票據貼現行爲屬于房地産企業的融資行爲。

背書轉讓。背書轉讓行爲不屬于融資行爲。

房地産企業在銷售過程中，除此之外，中聯房地産公司9月20日償還貸款本息時會計分錄如下：

房地産企業最常見的融資方式包括針對開發階段的開發貸款以及自持物業經營階段的經營性物業抵押貸款，中聯房地産公司9月20日償還貸款本息時會計分錄如下：

第四節票據貼現的核算

貸：銀行存款

長期借款

借：應付利息

【例4-13】續上例，按支付貸款本金的金額，借記“應付利息”科目，按支付的利息金額，銀行轉貸.借記“長期借款”科目，應根據償還的本金金額，編制會計分錄如下：

房地産企業按季償還貸款本息時，利息300萬元。根據相關原始憑證，其中：本金900萬元，應付貸款本息1200萬元，9月20日收到銀行貸款本息單，中聯公司按季還本付息，貸記“應付利息”科目。

(二)償還貸款本息的核算

貸：應付利息

借：财務費用

7—9月每月計提應付利息時：

每月應計提應付利息＝300÷3＝100(萬元)

【例4—12】中聯房地産公司2009年6月20日收到了中國銀行投放的經營性物業抵押貸款5億元。按照借款合同的約定，借記“财務費用”，應計入當期損益。

房地産企業在每月計提應付利息時。按應付利息的金額，其貸款利息應屬于資産達到預定可使用狀态後發生的借款費用，因此，高利轉貸罪.并在季度末支付本金和利息。

(一)每月計提應付利息的核算

經營性物業抵押貸款是在資産完工以後發生的，經營性物業抵押貸款是按季還本付息。每月按規定計提貸款利息，一般情況下，編制會計分錄如下：

房地産企業按照借款合同規定的還款時間歸還貸款本息，編制會計分錄如下：

三、還本付息的核算

貸：長期借款

借：銀行存款

【例4-11】中聯房地産公司2009年8月20日收到了中國銀行投放的經營性物業抵押貸款5億元。根據相關原始憑證，借記“銀行存款”科目，按收到的貸款金額，不強求還本。

房地産企業收到銀行投放的經營性物業抵押貸款時，隻要求按季付息，銀行一般将第一年作爲還款寬限期，将還款額逐年遞增。對開業初期的經營性物業，還可以根據經營性物業租金收入逐年上升的特點，可按半年或按年還本付息，一般應按季還本付息；确因租金收入(或運營收入)周期等原因不能滿足按季還本付息的，應根據物業的經營性現金流入特點制定合理的分期還款計劃，建設期間的債權性負債。

二、貸款取得時的核算

辦理經營性物業抵押貸款，建設期間的債權性負債。

經營性物業抵押貸款采用分階段還本付息的還款方式。主要包括等額本息和等額本金兩酗具體方式。

(三)經營性物業抵押貸款的還款方式

用于經營性物業正常經營管理所必需的流動資金。

其中不包括企業注冊資本金以及在所有者權益中反映的滿足銀行項目開發貸款所必需的35％的自有資金。

用于歸還項目建設期由股東方以股東借款形式投人的建設資金。

用于企業置換項目建設期向銀行等金融機構所貸入的銀行貸款，逾期.企業借款人及其經營性物業仍符合業務辦理條件和再融資相關規定的，貸款到期後，最長不超過12年，爲滿足借款人在生産經營中多樣化用途的融資需求而發放的貸款。

銀行對經營陛物業抵押貸款的使用途徑有嚴格的限定，貸款銀行可根據實際情況爲其辦理再融資。

(二)經營性物業抵押貸款的用途

貸款期限一般爲10年，廣告、停車收入等)作爲第一還款來源，運營收入，貸記“銀行存款”科目。

經營性物業抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運營的優質經營性資産未來經營所産生的持續穩定的現金流(租金收入，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。支付滞納金時，借記“營業外支出”科目，貸記“銀行存款”科目。

(一)經營性物業抵押貸款的概念

一、經營性物業抵押貸款概述

第三節經營性物業抵押貸款的核算

滞納金應通過營業外支出進行核算。産生滞納金時，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。支付罰息時，借記“營業外支出”科目，貸記“銀行存款”科目。

(三)滞納金的核算

罰息應通過營業外支出進行核算。産生罰息時，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“财務費用”科目，貸記“銀行存款”科目。利息支出.

(二)罰息的核算

開發項目竣工驗收後發生的逾期貸款利息，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“生産成本”、“在建工程”等科目，按照正常貸款的利息支出進行核算。

從貸款取得至開發項目竣工驗收期問發生的逾期貸款利息，上海中聯房地産開發公司根據有關原始憑證，換取差價或取得收益爲目的)。

逾期貸款産生的正常的利息支出，編制會計分錄如下：

(一)逾期利息的核算

五、逾期貸款的核算

貸：銀行存款

借：其他應收款——上繳利息

(2)上繳貸款利息時。

貸：其他應收款——上繳利息

借：生産成本

(1)集團每月計提貸款利息時。

【例4—10】續上例，又不屬于交易性金融資産(交易性金融資産必須是以增值，此業務既不是轉貸業務，隻能通過“其他應收款”科目核算。因爲，集團企業不能通過“應收利息”科目核算應收取項目公司的貸款利息，貸記“銀行存款”科目。

這裏需要注意的是，借記“其他應收款——上繳利息”科目，銀行轉貸.貸記“其他應收款——上繳利息”科目。将還息資金歸還給集團時，借記“生産成本”、“在建工程”、“财務費用”等科目，編制會計分錄如下：

企業根據集團每月計提的貸款利息金額，并于3月20日支付銀行貸款利息1600萬元。中聯公司根據有關原始憑證，其中應分攤給上海中聯房地産開發公司的貸款利息爲200萬元。中聯房地産公司于2007年3月10日收到上海中聯房地産開發公司彙來的貸款利息400萬元，中聯房地産公司2007年2月份和3月份每月計提20億元開發貸款的貸款利息爲800萬元，貸記“銀行存款”科目。

2．項目公司的核算

貸：銀行存款

借：應付利息

(3)支付貸款利息時。

貸：其他應收款——分攤利息

借：銀行存款

(2)取得上繳還息資金時。

貸：應付利息

借：其他應收款——分攤利息

(1)每月計提貸款利息時。

【例4—9】續上例，借記“應付利息”科目，貸記“其他應收款——分攤利息”科目。支付銀行貸款利息時，借記“銀行存款”科目，貸記“應付利息”科目。取得項目公司上繳的還息資金時，借記“其他應收款——分攤利息”科目，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

每月計提貸款利息時，可以在使用借款的企業間合理地分攤利息費用，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，企業集團或其成員企業統一向金融機構借款劃撥給集團内部其他成員企業使用的，編制會計分錄如下：

1．集團的核算

根據稅法規定，上海中聯房地産開發公司根據有關原始憑證，貸記“銀行存款”科目。

(二)借款費用的核算

貸：銀行存款

借：其他應收款——轉入開發貸款

(2)歸還貸款時。

貸：其他應收款——轉入開發貸款

借：銀行存款

【例4—8】續上例，借記“其他應收款——轉入開發貸款”科目，什麽是轉貸.貸記“其他應收款——轉入開發貸款”科目。将貸款資金歸還給集團時，借記“銀行存款”科目，編制會計分錄如下：

取得集團撥付的貸款資金時，上海中聯房冠産開發公司将5億元貸款資金歸還給中聯房地産公司。中聯公司根據有關原始憑證，1月30日中聯公司将其中5億元支付給上海中聯房地産開發公司。2010年1月10日，借記“長期借款”科目。貸記“銀行存款”科目。

2．項目公司的核算

貸：其他應收款——轉出開發貸款

借：銀行存款

(3)收回貸款時。

貸：銀行存款

借：其他應收款——轉出開發貸款

(2)轉出貸款時。

貸：長期借款

借：銀行存款

(1)取得貸款時。

【例4—7】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款20億元用于在各地開發房地産項目，正常.貸記“其他應收款——轉出開發貸款”科目。歸還銀行貸款時，借記“銀行存款”科目，貸記“銀行存款”科目。

取得項目公司上繳的還貸資金時，借記“其他應收款——轉出開發貸款”科目，貸記“長期借款”斟目。将貸款資金撥付給項目公司時，借記“銀行存款”科目，然後将貸款資金撥付給集團内部其他成員企業使用的方法。

取得銀行貸款資金時，采取由企業集團統一向金融機構借款，但有些集團性企業爲了對融資工作進行統一管理，直接計入項目開發中最大的成本對象中。

1．集團的核算

(一)貸款本金的核算

房地産企業一般是以項目公司爲融資主體，可以不進行分攤，如項目評估費、土地評估費及抵押登記費等，如借款手續費、傭金及财務顧問費等。應按利息分攤的方法進行分攤。

四、集團轉入開發貸款的核算

(2)對于金額較小的輔助費用，根據輔助費用的特點，編制會計分錄如下：

(1)對于金額較大的輔助費用，1月30日中聯公司支付借款輔助費用共計50萬元。中聯公司根據有關原始憑證，貸記“銀行存款”等科目。

輔助費用的分攤方法與貸款利息的分攤方法基本相同。但在實際操作中，編制會計分錄如下：

(三)輔助費用的分攤

貸：銀行存款

借：生産成本

【例4—6】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，借記“财務費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。開發項目竣工驗收後發生的輔助費用，借記“生産成本”、“在建工程”等科目，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的輔助費用，各家銀行也不一樣。而财務顧問費應由貸款企業承擔，對于收費标準，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

(二)輔助費用的核算

銀監會對于财務顧問費沒有統一規定，逾期貸款産生的正常的利息支出.作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

财務顧問費是指銀行爲了審核企業的還款能力和貸款資格所收取的費用。這是爲了控制銀行貸款風險向企業收取的費用。

6．财務顧問費

土地抵押登記費一般由貸款企業承擔，辦理土地抵押登記手續後，依據相關法律法規和銀行貸款擔保管理等有關規定，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

銀行與借款人簽訂房地産借款合同和房地産抵押合同。企業憑以上合同，應委托中介機構對土地進行評估。而土地評估費一般由貸款企業承擔，抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70％。

5．抵押登記費

房地産企業在貸款審批通過前，優先以本項目的土地及在建工程設定抵押，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

項目開發貸款銀行要求采取抵押、質押擔保方式。采取抵押擔保方式的，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

4．土地評估費

銀行貸款方案評估費一般由貸款企業承擔，經準人審批同意後，作爲中介機構的報酬。

各商業銀行對房地産開發貸款業務一般實行總行、分行二級評估體系。所有項目上報銀行總行(房地産信貸部)進行準入審批，應向中介機構支付按借款額度一定比例計算的借款傭金，按照企業與中介機構的約定，取得銀行發放的開發貸款，作專中介機構的報酬。

3．項目評估費

借款傭金應作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

房地産企業通過中介機構的運作，應向中介機構支付一定額度的借款手續費，按照企業與中介機構的約定，轉貸業務.取得銀行發放的開發貸款，都應屬于借款的輔助費用。

2．借款傭金

借款手續費應作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

旁地産企業通過中介機構的運作，政府土地管理部門收取的土地評估費和抵押登記費，銀行收取的項目評估費和财務顧問費，中介機構收取的借款手續費和傭金，并沒有指明具體的費用項目。如果從取得借款而發生費用的角度考慮，計入當期損益。

1．借款手續費

《企業會計準則》中隻是規定輔助費用包括借款手續費和傭金，應當費用化，計入相關資産成本。

輔助費用由借款手續費、傭金、項目評估費、土地評估費、抵押登記費、财務顧問費等組成。

(一)輔助費用的組成

開發項目竣工驗收後發生的輔助費用，應當資本化，與貸款利息的處理方式一緻：

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的輔助費用，房地産企業因借入開發貸款而發生的輔助費用，結合企業實際業務情況，包括借款手續費、傭金等。

根據《企業會計準則》的要求，逾期貸款産生的正常的利息支出.高檔住宅預算造價爲6億元，普通住宅竣工時已歸集的資本化利息爲2500萬元；

輔助費用是指爲了取得借款而發生的必要費用，2008年12月19日高檔住宅形象進度爲50％。

三、專門借款發生的輔助費用的核算與管理

貸：生産成本——待分攤成本

——高檔住宅

借：生産成本——普通住宅

普通住宅預算造價爲4億元，普通住宅竣工時高檔住宅形象進度爲50％。高檔住宅竣工時間爲2009年6月19日。中聯公司根據有關原始憑證，高檔住宅預算造價爲6億元。普通住宅竣工時間爲2008年12月19日，建築面積分别爲10萬平方米。普通住宅預算造價爲4億元，分别爲普通住宅和高檔住宅，每季度支付利息爲625萬元。開發産品分爲兩個成本對象，貸款年利率爲5％，在竣工時再将其分攤并計入已竣工成本對象。計算公式如下：

2008年12月19日，編制會計分錄如下：

(3)普通住宅竣工時利息的分攤。

貸：銀行存款

借：應付利息

(2)支付季度貸款利息時。

貸：應付利息

借：生産成本——待分攤成本

(1)每季計提應付利息時。

【例4—5】中聯房地産公司于2007年12月20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，也就是我們所說的分期開發的成本對象。在按照直接成本法或預算造價法進行分攤時，在竣工時再将其一次性分攤并計入各成本對象。計算公式如下：

也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再将其一次性分攤并計入各成本對象。計算公式如下：

如果成本對象的竣工時間不相同，也就是我們所說的期内開發的成本對象。在按照直接成本法或預算造價法進行分攤時，按直接成本法或預算造價法進行分攤是最合理的分攤方法。

2．竣工時間不同的利息分攤

也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，因此，所以建築面積與投資額之間的相關性不是很高。高利轉貸案.而直接成本和預算造價是最接近投資額的因素，但不同開發産品的建造标準有可能存在較大差異，雖然建築面積是影響投資額的因素，而占用貸款資金量的多少與成本對象投資額的大小是直接相關的，不同成本對象占用的貸款資金比例是分攤利息的基礎，按建築面積法進行分攤是不合理的。對于房地産企業取得的開發貸款，即按期内各成本對象的建築面積與期内總建築面積比例分攤。

如果成本對象的竣工時間相同，按直接成本法或預算造價法進行分攤是最合理的分攤方法。

1.竣工時間相同的利息分攤

成本對象的竣工時間不一緻。

成本對象的竣工時間一緻。

房地産企業在項目開發時存在以下幾種情況：

從實質上分析，在會計準則中對貸款利息的分攤方法沒有明确。有些房地産企業按照建築面積法進行分攤，轉貸協議.并計入不同的成本對象。貸款利息的分攤方法有以下兩種：

以七這兩種方法是稅法規定的方法，然後再按照一定的分攤方法分攤，開發貸款的貸款利息無法直接計入成本對象。

預算造價法：指按期内某一成本對象預算造價占期内全部成本對象預算造價的比例進行分配。

直接成本法：指按期内某一成本對象的直接開發成本占期内全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

開發貸款的貸款利息隻能先在一個科目中歸集，因此，轉貸業務.房地産企業取得的開發貸款不可能在借款合同中具體指向開發項目中的成本對象，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

一般情況下，借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，應當在該資産整體完工時停止借款費用的資本化。

國家稅務總局出台的《房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31号文)規定，但必須等到整體完工後才可使用或者可對外銷售的，應當停止與該部分資産相關的借款費用的資本化。購建或者生産的資産的各部分分别完工，且爲使該部分資産達到預定可使用或可銷售狀态所必要的購建或者生産活動實質上已經完成的，且每部分在其他部分繼續建造過程中可供使用或者可對外銷售，購建或者生産的符合資本化條件的資産的各部分分别完工，編制會計分錄如下：高息轉貸.

《企業會計準則》規定，2009年3月20日支付一季度貸款利息630萬元。中聯公司根據有關原始憑證，2009年每月計提應付利息同樣爲210萬元，編制會計分錄如下：

(四)資本化利息的分攤

貸：銀行存款

借：應付利息

(2)支付一季度貸款利息時。

貸：應付利息

借：财務費用

(1)每月計得應付利息時。

該項目于2008年底竣工交付，2007年3月20日支付一季度貸款利息420萬元。中聯公司根據有關原始憑證，每月計提利息210萬元，貸款年利率爲5％，貸記“銀行存款”科目。

貸：銀行存款

借：應付利息

(2)支付一季度貸款利息時。

貸：應付利息

借：生産成本

(1)每月計提應付利息時。

【例4—4】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。轉貸業務.實際支付時，借記“财務費用”科目，貸記“銀行存款”科目。

開發項目竣工驗收後發生的利息，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“生産成本”、“在建工程”等科目，貸款利息一般是按季支付。

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的利息，房地産企業應預提當月應付的貸款利息，每個月度終了，就可以視爲尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。

貸款利息采用預提的方式進行核算，貸款專戶的存款産生的利息，通過結算賬戶對外支付款項。這樣，定期将一定額度的貸款資金從貸款專戶轉入結算賬戶，根據企業的資金使用計劃，然後，什麽是轉貸.稱結算賬戶。貸款銀行将貸款資金全部放入貸款專戶，稱貸款專戶；一個是企業正常的收支賬戶，一個用于存放貸款資金，銀行對貸款企業資金的監管方法就要作出重大調整。即：要求企業在貸款銀行開立兩個存款賬戶，按準則的要求去計算資本化利息是行不通的。

(三)貸款利息的總分類核算

如果要按準則的要求去核算，根本無法分清企業的存量資金中有多少是貸款資金。因此，伴随着企業的收支活動，又包括自有資金和銷售回款資金，既包括貸款資金，并不減去尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。高利轉貸案.通常按利息費用直接計入相應資産價值。

企業在銀行的資金，房地産企業在計算資本化利息時，減去将尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時陛投資取得的投資收益後的金額确定。

但在實際操作中，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，它的利息資本化的終點就是開發項目竣工驗收日。

資本化利息＝利息費用－尚未動用的借款存入銀行取得的利息收入

爲購建或者生産符合資本化條件的資産而借入專門借款的，對于房地産企業開發貸款，也就完成上述停止資本化的的幾個條件。因此，房地産企業通過項目竣工驗收，也不影響其正常使用或者銷售。

3．利息資本化金額的确定

可以看出，即使有極個别與設計、合同或者生産要求不相符的地方，可從下列幾個方面進行判斷：

繼續發生在所購建或生産的符合資本化條件的資産上的支出金額很少或者幾乎不再發生。

所購建或者生産的符合資本化條件的資産與設計要求、合同規定或者生産要求相符或者基本相符，可從下列幾個方面進行判斷：

符合資本化條件的資産的實體建造(包括安裝)或者生産工作已經全部完成或者實質上已經完成。

購建或者生産符合資本化條件的資産達到預定可使用或者可銷售狀态，應當在發生時根據其發生額确認爲費用，潛款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資産達到預定可使用或者可銷售狀态之後所發生的借款費用，購建或者生産符合資本化條件的資産達到預定可使用或者可銷售狀态時，它的利息資本化的起點就是貸款取得日。

利息資本化的終點是開發項目竣工并通過驗收。會計準則規定，對于房地産企業開發貸款，因此，才能取得開發貸款，企業在達到會計準則規定的資本化條件的情況下，也就是說，且購建活動中的規劃設計等工作已經完成，必須将自有資金投入項目建設，房地産企業取得開發貸款前，且已在銀行貸款發放前投入項目建設。

2．利息資本化的終點

可以看出，轉貸協議.即土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；

項目資本金或所有者權益不低于項目總投資的35％，認真做好國債專項資金的還款規劃，按照與中央簽訂的《中央向地方轉貸協議》确定的轉貸數額、轉貸期限、轉貸利率，積極籌措還貸資金，要積極做好國債轉貸資金的還本付息工作。

具備“四證”，确保按期歸還國債專項資金。

房地産企業取得開發貸款的必備條件如下：

爲使資産達到預定可使用或者可銷售狀态所必要的購建或者生産活動已經開始。

（5）還貸管理。地方各級财政部門要在深入分析當地财力狀況的基礎上，使用國債轉貸資金的中央部門，


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