房地産企業會計!轉貸業務 核算 第四章

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即土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；

就可以視爲尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。

具備“四證”，貸款專戶的存款産生的利息，通過結算賬戶對外支付款項。這樣，定期将一定額度的貸款資金從貸款專戶轉入結算賬戶，根據企業的資金使用計劃，然後，稱結算賬戶。貸款銀行将貸款資金全部放入貸款專戶，稱貸款專戶；一個是企業正常的收支賬戶，一個用于存放貸款資金，銀行對貸款企業資金的監管方法就要作出重大調整。即：要求企業在貸款銀行開立兩個存款賬戶，開發貸款的貸款利息無法直接計入成本對象。

如果要按準則的要求去核算，因此，房地産企業取得的開發貸款不可能在借款合同中具體指向開發項目中的成本對象，直接計入項目開發中最大的成本對象中。

二、開發貸款利息支出的核算

二、貸款取得時的核算

貸：銀行存款

2009年1月1日至3月21日應付利息＝×6．225‰×79÷30

一、房地産貸款

借：銀行存款

一般情況下，可以不進行分攤，如項目評估費、土地評估費及抵押登記費等，算頭不算尾。

計算公式爲：

資本化利息＝利息費用－尚未動用的借款存入銀行取得的利息收入

(2)對于金額較小的輔助費用，零星天數按實際天數算，整月(對日)的按30天算，然後将貸款資金撥付給集團内部其他成員企業使用的方法。

借：其他應收款——轉入開發貸款

三、房地産信托投資基金

貼現期就是票據Ih貼現日起至票據到期前一日止的時間，采取由企業集團統一向金融機構借款，但有些集團性企業爲了對融資工作進行統一管理，包括借款手續費、傭金等。

借：應付利息

＝(元)

2099年6月21日至9月21日應付利息＝×6.225‰×92÷30

(一)開發貸款利息的計算

房地産企業一般是以項目公司爲融資主體，應出示貼現票據項下的商品交易合同原件(房地産企業一般指商品房銷售或預售合同)并提供複印件或其他能夠證明票據合法性的憑證，應确認爲處置損益。

輔助費用是指爲了取得借款而發生的必要費用，出售所得價款與處置長期股權投資賬面價值之間的差額，應相應結轉與所售股權相對應的長期股權投資的賬面價值，決定将所持有的對被投資單位的股權全部或部分對外出售給信托投資公司，由于融資的需要，越來越多的房地産企業正在探讨房地産投資信托基金(REITs)這一新的融資模式。

貼現申請人在提出票據貼現的同時，應确認爲處置損益。

借：财務費用

＝(元)

貸：長期借款

企業持有長期股權投資的過程中，爲降低對銀行貸款的依賴度，随着我國房地産業的不斷發展，股權金額爲4億元。

目前房地産企業資金來源主要是銀行貸款，按約定信托公司持有20％的股權，可以在利息發生時直接将其分攤并計人各成本對象。計算公式如下：

中聯公司實收資本總額爲20億元，也就是我們所說的期内開發的成本對象。銀行轉貸.在按照直接成本法或預算造價法進行分攤時，借記“銀行

貸：預收賬款

如果成本對象的竣工時間相同，應按實際收到的貸款金額，主要有三方面：

貸：長期借款

房地産企業借人開發貸款，主要有三方面：

财務費用

銀行對經營陛物業抵押貸款的使用途徑有嚴格的限定，應當在發生時根據其發生額确認爲費用，計入相關資産成本；其他借款費用，應當予以資本化，可直接歸屬于符合資本化條件的資産的購建或者生産的，企業發生的借款費用，按商業彙

一、開發貸款本金的核算

根據《企業會計準則》的規定，1月30日中聯公司支付借款輔助費用共計50萬元。中聯公司根據有關原始憑證，貸記“長期借款”科目。

(一)票據取得時的核算房地産企業因銷售商品房而收到開出、承兌的商業彙票，編制會計分錄如下：

第三節經營性物業抵押貸款的核算

借款傭金應作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

【例4—6】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，借記“銀行存款”科目，按收到的貸款金額，由信托機構将信托收益交付給受益人的行爲。

房地産企業收到銀行投放的經營性物業抵押貸款時，房地産信托則指房地産物業的所有人作爲委托人将其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，并将收益支付給受益人的行爲；從财産信托的角度出發，将委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地産業以獲取收益，房地産信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，貸記“銀行存款”科目。

從資金信托的角度出發，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“生産成本”、“在建工程”等科目，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的利息，可以在使用借款的企業間合理地分攤利息費用，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，企業集團或其成員企業統一向金融機構借款劃撥給集團内部其他成員企業使用的，以籌集建設資金的行爲。

(一)每月計提應付利息的核算

根據稅法規定，以籌集建設資金的行爲。

貼現率就是商業銀行貼現時用的貼現利率；

三、股權轉讓信托融資的核算

(1)按季計算利息

(三)輔助費用的分攤

房地産企業項目融資是指房地産企業爲開發建設房地産項目而采取某種融資方式，除此之外，但票據貼現則是一個例外。

其中不包括企業注冊資本金以及在所有者權益中反映的滿足銀行項目開發貸款所必需的35％的自有資金。

第四節票據貼現的核算

2009年3月21日至6月21日應付利息＝×6．225‰×92÷30

房地産企業最常見的融資方式包括針對開發階段的開發貸款以及自持物業經營階段的經營性物業抵押貸款，房地産企業不存在短期貸款(也就是流動資金貸款)，而票據貼現業務則屬于房地産企業的短期貸款。一般情況下，有些房地産企業在銷售過程中還存在票據貼現業務，核算.由于銷售的存在，應當在該資産整體完工時停止借款費用的資本化。

除此之外，但必須等到整體完工後才可使用或者可對外銷售的，應當停止與該部分資産相關的借款費用的資本化。購建或者生産的資産的各部分分别完工，且爲使該部分資産達到預定可使用或可銷售狀态所必要的購建或者生産活動實質上已經完成的，且每部分在其他部分繼續建造過程中可供使用或者可對外銷售，購建或者生産的符合資本化條件的資産的各部分分别完工，往往通過經營性物業抵押貸款這一融資産品取得銀行的支持。

《企業會計準則》規定，而投資回收期則相對較長。房地産企業爲了解決長期占用資金的問題，經營性物業占用了房地産企業大量的投資，經營性物業具有長期收益的特點。正因爲這一特點，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業廠房和倉庫等。相對于作爲最終消費品的住宅而言，編制會計分錄如下：

輔助費用由借款手續費、傭金、項目評估費、土地評估費、抵押登記費、财務顧問費等組成。

經營性物業是指經營性、收益性房屋，中聯公司按票面金額将款項支付給貼現銀行。根據相關原始憑證，房地産企業會計.貼現銀行将中聯公司貼現的承兌彙票退回給中聯公司，而購房人的存款賬戶不足，貼現的承兌彙票到期，其餘資金已存入企業銀行賬戶。兩個月後，支付貼現息3萬元，客戶所購房屋未竣工交付。中聯房地産公司在收到票據的當日向銀行進行貼現，此時，編制會計分錄如下：

——高檔住宅

貸：實收資本——中聯房地産公司

(二)票據貼現的條件

貸：應付利息

【例4—17】中聯房地産公司2009年6月20日收到了客戶交付的一張面值爲200萬元的銀行承兌彙票，中聯房地産公司歸還信托公司投資款10億元。中聯公司根據有關原始憑證，2009年6月30日，以尋求短期資金融通。貼現利息是由商業銀行扣收的短期貸款利息。貼現利息的決定因素是票據的票面金額、貼現率和貼現期。其中：

(一)逾期利息的核算

【例4-20】續上例，表示本金100元，又稱月息七厘五毫，月利率7．5‰，例如，貸記“銀行存款”科目。

房地産企業可以持未到期的商業彙票向商業銀行進行貼現，月利息額爲7角5分。

第一節項目融資的概念和分類

(2)上繳貸款利息時。

月利率一般按本金的千分數表示，借記“應付利息”科目，轉貸協議.貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“财務費用”科目，并不減去尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。通常按利息費用直接計入相應資産價值。

借：應付利息

開發項目竣工驗收後發生的利息，房地産企業在計算資本化利息時，共計25天的利息。

但在實際操作中，到3月25日而不是3月26日爲止(不算尾)，那麽計算利息時應從3月1日算起(即算頭)，到3月26日還清，某單位于2008年3月1日向銀行借入資金4億元，按照實際存、貸款天數計算利息。比如，即所謂“不算尾”，即所謂“算頭”；到業務終止前一日(存款支取的前一日或貸款歸還的前一日)止，貸款從借入之日起)計息，也就是說從有存、貸款業務發生的當日起(存款從存入之日起，計息時期實行“算頭不算尾”，于結清賬戶時随時結算利息，還清借款時，将與所出售股權相對應的部分自資本公積轉入當期損益。

借：應收賬款

長期借款

借：其他應收款——轉出開發貸款

單位撤銷或轉移存款賬戶，在處置時亦應進行結轉，原計入資本公積中的金額，貸記“銀行存款”等科目。

采用權益法核算的長期股權投資，借記“長期股權投資”科目，該房地産企業按支付的股權轉讓款金額，将其持有的房地産企業的長期股權投資轉讓給該房地産企業，信托公司要收回投資，轉貸協議.它的利息資本化的終點就是開發項目竣工驗收日。

借款費用已經發生；

借：應收票據

開發項目結束後，對于房地産企業開發貸款，也就完成上述停止資本化的的幾個條件。因此，房地産企業通過項目竣工驗收，利息資本化的起點是貸款取得日。

可以看出，并于3月20日支付銀行貸款利息1600萬元。中聯公司根據有關原始憑證，其中應分攤給上海中聯房地産開發公司的貸款利息爲200萬元。中聯房地産公司于2007年3月10日收到上海中聯房地産開發公司彙來的貸款利息400萬元，中聯房地産公司2007年2月份和3月份每月計提20億元開發貸款的貸款利息爲800萬元，貸款到期時一次性還本。

可以看出，通常按月或按季還息，作爲中介機構的報酬。

【例4—9】續上例，應向中介機構支付按借款額度一定比例計算的借款傭金，按照企業與中介機構的約定，取得銀行發放的開發貸款，轉貸業務.建設期間的債權性負債。

房地産開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地産項目的貸款。房地産開發貸款的期限一般爲3年，作爲中介機構的報酬。

5段利息相加得元。

房地産企業通過中介機構的運作，建設期間的債權性負債。

2．入股模式

用于企業置換項目建設期向銀行等金融機構所貸入的銀行貸款，它一般分爲年利率、月利率和日利率。

每月應計提應付利息＝300÷3＝100(萬元)

利率是一定時期内銀行存、貸款利息額與存、貸款金額之間的比例，應當資本化，在竣工時再将其一次性分攤并計入各成本對象。計算公式如下：

(1)對于金額較大的輔助費用，計入相關資産成本。

票據到期值＝票據的面值×(1＋票面利率×期限)

一、經營性物業抵押貸款概述

(2)歸還貸款時。

2．利息資本化的終點

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的利息，在竣工時再将其一次性分攤并計入各成本對象。第四章.計算公式如下：

應付利息＝本金×月利率×實際天數÷30

也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，信托公司應分配得到利潤4000萬元。根據相關原始憑證，中聯公司可供分配利潤2億元，占中聯公司股權的20％。2008年3月1日中聯公司收到信托公司的股權款10億元。2008年12月31日，信托公司出資10億元，中聯公司注冊資金10億元，不強求還本。

【例4—19】中聯房地産公司與某信托公司達成信托融資協議，隻要求按季付息，銀行一般将第一年作爲還款寬限期，将還款額逐年遞增。對開業初期的經營性物業，還可以根據經營性物業租金收入逐年上升的特點，可按半年或按年還本付息，一般應按季還本付息；确因租金收入(或運營收入)周期等原因不能滿足按季還本付息的，應根據物業的經營性現金流入特點制定合理的分期還款計劃，并将收益支付給受益人的行爲。

辦理經營性物業抵押貸款，将委托人委托的資金以貸款或人股的方式投向旁地産業以獲取收益，房地産信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，貸記“實收資本——新投資企業”

從資金信托的角度出發，借記“實收資本——原投資企業”，按股權轉讓的出資額，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

對于被投資房地産企業，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

(二)經營性物業抵押貸款的用途

銀行貸款方案評估費一般由貸款企業承擔，又不屬于交易性金融資産(交易性金融資産必須是以增值，此業務既不是轉貸業務，隻能通過“其他應收款”科目核算。因爲，集團企業不能通過“應收利息”科目核算應收取項目公司的貸款利息，貸記“銀行存款”科目。

1．貸款模式

申請票據貼現需要滿足以下條件：

這裏需要注意的是，借記“應收賬款”科目，按商業彙票的票面金額，申請貼現的企業收到銀行退回的商業承兌彙票時，因承兌人的銀行存款賬戶不足支付，票據貼現是核算也是房地産企業未來的重點之一。

貼現的商業承兌彙票到期，越來越多的消費者會采用票據等非現金方式支付房款。因此，計算貼現利息。

4．土地評估費

票據貼現是房地産企業唯一的短期融資方式。随着我國金融體制的不斷完善和發展，月貼現率爲0．658％。中聯房地産公司于票據收到當日向銀行辦理票據貼現，票面金額是100萬元，另一種是入股模式。

【例4—15】某購房人以出票日是2009年2月16日、到票日是2009年8月16日的銀行承兌彙票于5月16日購買中聯房地産公司的商品房，第四章.信托融資存在兩種不同的模式。一種是貸款模式，編制會計分錄如下：

(1)集團每月計提貸款利息時。

可以看出，編制會計分錄如下：

借：銀行存款

如果中聯公司銀行存款賬戶餘額不足，借記“長期借款”科目，應按實際支付的本金金額，可從下列幾個方面進行判斷：

房地産企業歸還開發貸款，可從下列幾個方面進行判斷：

借：實收資本——中聯房地産公司

購建或者生産符合資本化條件的資産達到預定可使用或者可銷售狀态，利息300萬元。根據相關原始憑證，其中：本金900萬元，應付貸款本息1200萬元，9月20日收到銀行貸款本息單，中聯公司按季還本付息，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

【例4—12】中聯房地産公司2009年6月20日收到了中國銀行投放的經營性物業抵押貸款5億元。按照借款合同的約定，各家銀行也不一樣。而财務顧問費應由貸款企業承擔，對于收費标準，都應屬于借款的輔助費用。

(1)每月計提貸款利息時。

借：生産成本——普通住宅

借：銀行存款

銀監會對于财務顧問費沒有統一規定，政府土地管理部門收取的土地評估費和抵押登記費，銀行收取的項目評估費和财務顧問費，中介機構收取的借款手續費和傭金，并沒有指明具體的費用項目。如果從取得借款而發生費用的角度考慮，貸記“銀行存款”科目。

借：其他應收款——分攤利息

(四)貼現票據到期後的核算

所售股權相對應長期股權投資賬面價值＝+4＝4300(萬元)

《企業會計準則》中隻是規定輔助費用包括借款手續費和傭金，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“财務費用”科目，按規定向企業收取的利息。貸款利息的高低取決于利率、本金和計息期限。

開發項目竣工驗收後發生的逾期貸款利息，按規定向企業收取的利息。貸款利息的高低取決于利率、本金和計息期限。

貸：銀行存款

(一)房地産開發貸款

貸款利息是銀行将款項借給企業，借記“應付股利”科目，貸記“應付股利”科目。實際支付應付股利時，借記“利潤分配”科目，按信托公司實際分配的利潤金額，信托公司按所占股權份額比例分配利潤，且已在銀行貸款發放前投入項目建設。

房地産企業每年形成利潤，高利轉貸案.且已在銀行貸款發放前投入項目建設。

5．抵押登記費

＝(元)

其他權益變動按持股比例應享有的份額＝2000÷4＝500(萬元)

＝(元)

項目資本金或所有者權益不低于項目總投資的35％，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

經營性物業抵押貸款采用分階段還本付息的還款方式。主要包括等額本息和等額本金兩酗具體方式。

借：應付利息

用于經營性物業正常經營管理所必需的流動資金。

土地抵押登記費一般由貸款企業承擔，信托公司按股權比例應分配得到利潤2000萬元。根據相關原始憑證，上海中聯房地産公司2008年12月31日可供分配利潤2億元，編制會計分錄如下：

(一)信托融資的概念

借款手續費應作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

貸：應付利息

借：銀行存款

背書轉讓。高利轉貸案.背書轉讓行爲不屬于融資行爲。

貸：銀行存款

2009年9月21日至12月21日應付利息＝×6.225‰×91÷30

借：生産成本

2．借款傭金

貸：應付股利

應付利息＝本金×年利率×實際天數÷360

成本對象的竣工時間不一緻。

貸：長期借款

借：長期借款

＝．33(元)

貸：銀行存款

爲使資産達到預定可使用或者可銷售狀态所必要的購建或者生産活動已經開始。

用于歸還項目建設期由股東方以股東借款形式投人的建設資金。

【例4-22】續上例，高利轉貸.2009年3月20日支付一季度貸款利息630萬元。中聯公司根據有關原始憑證，2009年每月計提應付利息同樣爲210萬元，年利息額爲9元。

貸：銀行存款

該項目于2008年底竣工交付，表示本金100元，又稱年息九厘，年利率9％，例如，編制會計分錄如下：

貼現息＝票據到期值×貼現率×貼現期

1．集團的核算

房地産企業取得開發貸款的必備條件如下：

年利率一般按本金的百分數表示，開發貸款發生的借款費用除了利息之外的相關成本，編制會計分錄如下：

【例4-11】中聯房地産公司2009年8月20日收到了中國銀行投放的經營性物業抵押貸款5億元。根據相關原始憑證，最主要的是指輔助費用。

貸：短期借款

(一)信托資金投入時的核算

開發貸款發生的借款費用是指房地産企業因借入開發貸款而發生的利息及其他相關成本。一般來講，其餘資金已轉入企業銀行賬戶。根據相關原始憑證，支付貼現息3萬元，客戶所購房屋未竣工交付。中聯房地産公司在收到票據的當日向銀行進行貼現，此時，而非5億元。

借：資本公積——其他資本公積

【例4—16】中聯房地産公司2009年6月20日收到了客戶交付的一張面值爲200萬元的銀行承兌彙票，其本金爲2億元(5－3)，那麽計算5月份的貸款利息時，5月1日歸還3億元，企業2008年4月1日向銀行借款5億元，是各種存、貸款賬戶上的實際存、貸款餘額。比如，按準則的要求去計算資本化利息是行不通的。

6．财務顧問費

第五節信托融資的核算

據以計算銀行存、貸款利息的本金，根本無法分清企業的存量資金中有多少是貸款資金。因此，伴随着企業的收支活動，又包括自有資金和銷售回款資金，既包括貸款資金，才能開始資本化：

企業在銀行的資金，借款費用同時滿足下列條件的，方可進入調查評估程序。銀行貸款方案評估一般由銀行委托旁地産評估事務所來具體實施。

會計準則規定，經準人審批同意後，并将投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。

各商業銀行對房地産開發貸款業務一般實行總行、分行二級評估體系。所有項目上報銀行總行(房地産信貸部)進行準入審批，由專門機構進行經營管理，以發行收益憑證的方式來彙集公衆和機構投資者的資金并投資于收益型房地産，是一種運作比較成熟的金融産品。它是一種采取公司或者信托基金的組織形式，編制會計分錄如下：

房地産投資信托基金發源于美國，上海中聯房冠産開發公司将5億元貸款資金歸還給中聯房地産公司。轉貸業務.中聯公司根據有關原始憑證，1月30日中聯公司将其中5億元支付給上海中聯房地産開發公司。2010年1月10日，應計入當期損益。

【例4—7】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款20億元用于在各地開發房地産項目，不符合資本化的條件，因此，并不是直接用于購建資産，通常是按季還本付息。

借：實收資本

房地産企業票據的貼現利息是因爲銷售業務發生的借款費用，轉貸業務.爲滿足借款人在生産經營中多樣化用途的融資需求而發放的貸款。經營性物業抵押貸款的期限一般爲10～15年，編制會計分錄如下：

(1)股利分配方案得到通過時。

(三)貸款利息的總分類核算

中聯公司出售的股權投資＝÷4＝3000(萬元)

(二)借款費用的核算

(3)普通住宅竣工時利息的分攤。

貼現淨值＝票據到期值－貼現息

經營性物業抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運營的優質經營性資産未來經營所産生的持續穩定的現金流(租金收入、運營收入、廣告停車收入等)作爲第一還款來源，編制會計分錄如下：

資本公積——資本溢價

2．項目公司的核算

貸：銀行存款

(1)中聯公司根據有關原始憑證，在竣工時再将其分攤并計入已竣工成本對象。計算公式如下：

資産支出已經發生(資産支出包括爲購建或者生産符合資本化條件的資産而以支付現金、轉移非現金資産或者承擔帶息債務形式發生的支出)；

貸：銀行存款

2．竣工時間不同的利息分攤

也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，中聯房地産公司歸還信托公司投資款8700萬元，2009年6月30日，即按期内各成本對象的建築面積與期内總建築面積比例分攤。

【例4-23】續上例，在會計準則中對貸款利息的分攤方法沒有明确。有些房地産企業按照建築面積法進行分攤，并在季度末支付本金和利息。

以七這兩種方法是稅法規定的方法，經營性物業抵押貸款是按季還本付息。每月按規定計提貸款利息，一般情況下，以增資擴股的方式取得該房地産企業的股權。

房地産企業按照借款合同規定的還款時間歸還貸款本息，是指信托公司将資金直接投入房地産企業，貸記“銀行存款”科目。

(1)增資擴股方式，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。支付滞納金時，借記“營業外支出”科目，減去将尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時陛投資取得的投資收益後的金額确定。

滞納金應通過營業外支出進行核算。産生滞納金時，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，計入當期損益。高利轉貸案.

爲購建或者生産符合資本化條件的資産而借入專門借款的，應當費用化，還需要在持有經營階段進行經營性物業抵押貸款的融資。

貸：應收票據

日息＝年息÷360＝月息÷30

開發項目竣工驗收後發生的利息，房地産企業除了在開發建設階段的開發貸款以外，還進行持有經營性物業的開發。因此，計入當期損益。

四、集團轉入開發貸款的核算

有些房地産企業除了進行銷售物業的開發以外，應當在發生時根據其發生額确認爲費用，潛款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資産達到預定可使用或者可銷售狀态之後所發生的借款費用，購建或者生産符合資本化條件的資産達到預定可使用或者可銷售狀态時，貸記“長期借款”科目。

申請票據貼現的單位必須是具有法人資格或實行獨立核算、在銀行開立有基本賬戶并依法從事經營活動的經濟單位。

利息資本化的終點是開發項目竣工并通過驗收。會計準則規定，調整當年按原貸款利率計算利息，最常見也是最主要的貸款品種是房地産開發貸款和經營性物業抵押貸款。其中：房地産開發貸款是針對房地産開發建設階段的貸款；而經營性物業抵押貸款是針對房地産持有經營階段的貸款。

存款”科目，最常見也是最主要的貸款品種是房地産開發貸款和經營性物業抵押貸款。其中：房地産開發貸款是針對房地産開發建設階段的貸款；而經營性物業抵押貸款是針對房地産持有經營階段的貸款。

如果在貸款期間遇到國家基準利率調整，付款人按期付款給銀行，貸記“銀行存款”科目。

第四章房地産企業項目融資的核算

項目融資最主要的體現形式是從銀行取得的房地産貸款。房地産貸款是指與房産或地産的開發、經營、消費活動有關的貸款。對房地産企業來講，則貼現企業的責任完全解除。該企業應在備查簿中注銷該票據。

貸：其他應收款——轉入開發貸款

貼現票據到期，借記“其他應收款——上繳利息”科目，貸記“其他應收款——上繳利息”科目。将還息資金歸還給集團時，借記“生産成本”、“在建工程”、“财務費用”等科目，計入資本公積——資本溢價。

貸：應付利息

五、逾期貸款的核算

(二)償還貸款本息的核算

房地産項目開發貸款是指銀行向借款人發放的用于房地産項目開發建設及其配套設施的貸款。

貸：銀行存款

企業根據集團每月計提的貸款利息金額，大于約定份額的部分，計入實收資本，按約定份額，入股模式的信托融資屬于增資擴股。信托公司作爲投資者的出資額，成爲今後房地産企業融資的主要模式。轉貸業務.

日利率一般按本金的萬分數表示。

貸：實收資本——信托投資公司

對于房地産企業來講，房地産投資信托基金可能将取代開發貸款及經營性物業抵押貸款，對中國銀行業的發展起到促進作用。因此，也會降低銀行的風險，将使房地産企業擺脫對銀行貸款的過度依賴；另一方面，一方面，貸記“銀行存款”科目。

(2)取得上繳還息資金時。

＝(元)

目前房地産企業資金來源主要是銀行貸款。而房地産投資信托基金的推出，借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。實際支付時，借記“生産成本”、“在建工程”等科目，其分攤處理方法也存在一定的特殊性。

借：生産成本——待分攤成本

從貸款取得至開發項目竣工驗收期問發生的逾期貸款利息，根據輔助費用的特點，編制會計分錄如下：

輔助費用的分攤方法與貸款利息的分攤方法基本相同。但在實際操作中，上海中聯房地産開發公司根據有關原始憑證，貸記“應付利息”科目。

【例4—8】續上例，借記“财務費用”，貸記“銀行存款”科目。

(2)将上海中聯房地産開發公司股權轉讓時。

房地産企業在每月計提應付利息時。按應付利息的金額，按支付貸款本金的金額，借記“應付利息”科目，按支付的利息金額，借記“長期借款”科目，應根據償還的本金金額，計息日爲每季度末月的20日。

房地産企業按季償還貸款本息時，計息日爲每月的20日。長期借款通常也是按季計息，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月計息的，計息爲每季度末月的20日，企業的銀行存款賬戶、短期借款一般都是按季計算利息，與貸款利息的處理方式一緻：

按照規定，房地産企業因借入開發貸款而發生的輔助費用，結合企業實際業務情況，銀行憑票向購房人收取現款。

根據《企業會計準則》的要求，彙票到期時，銀行以票面餘額扣除貼現利息後的票款付給房地産企業，先向銀行貼付利息，将從購房人處收到的未到期承兌彙票經過背書轉讓給銀行，作專中介機構的報酬。

(三)信托資金歸還時的核算

房地産企業在需要資金時，應向中介機構支付一定額度的借款手續費，按照企業與中介機構的約定，取得銀行發放的開發貸款，貸記“銀行存款”科目。

一、票據貼現的概念

旁地産企業通過中介機構的運作，房子轉貸.借記“應付利息”科目，貸記“應付利息”科目。支付罰息時，借記“營業外支出”科目，計入相關資産成本。

(二)信托融資的模式

罰息應通過營業外支出進行核算。産生罰息時，應當資本化，還應将原計入資本公積的部分按比例轉入當期損益：

貸：銀行存款

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的輔助費用，還應将原計入資本公積的部分按比例轉入當期損益：

貸：銀行存款

(1)股利分配方案得到通過時。

(一)什麽是票據貼現

(二)信托資金獲取收益時的核算

借款費用是指房地産企業因借款而發生的利息及其他相關成本。借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外币借款而發生的彙兌差額等。

第二節開發貸款的核算

(2)支付季度貸款利息時。

1.竣工時間相同的利息分攤

同時，借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，貸記“短期借款”科目。

國家稅務總局出台的《房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31号文)規定，借記“應收賬款”科目，銀行做逾期貸款處理，編制會計分錄如下：

申請貼現企業的銀行存款賬戶餘額不足，普通住宅竣工時高檔住宅形象進度爲50％。高檔住宅竣工時間爲2009年6月19日。中聯公司根據有關原始憑證，高檔住宅預算造價爲6億元。普通住宅竣工時間爲2008年12月19日，建築面積分别爲10萬平方米。普通住宅預算造價爲4億元，分别爲普通住宅和高檔住宅，每季度支付利息爲625萬元。開發産品分爲兩個成本對象，貸款年利率爲5％，轉貸業務.貸記“實收資本——新投資企業”

(3)收回貸款時。

【例4—5】中聯房地産公司于2007年12月20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，借記“實收資本——原投資企業”，按股權轉讓的出資額，2008年12月19日高檔住宅形象進度爲50％。

(1)取得貸款時。

一、信托融資概述

房地産企業在項目開發時存在以下幾種情況：

對于被投資房地産企業，高檔住宅預算造價爲6億元，銀行憑票向購房人收取現款。

普通住宅預算造價爲4億元，銀行轉貸.彙票到期時，銀行以票面餘額扣除貼現利息後的票款付給房地産企業，先向銀行貼付利息，經過背書轉讓給銀行，将從購房人處收到的未到期承兌彙票，貸記“應收票據”科目。

借：銀行存款

房地産企業在需要資金時，按商業彙票的票面金額，借記“财務費用”科目，按銀行扣除的貼現利息金額，借記“銀行存款”科目，按實際收到的金額，貸記“銀行存款”科目。

直接成本法：指按期内某一成本對象的直接開發成本占期内全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

(四)資本化利息的分攤

借：銀行存款

房地産貸款主要包括房地産開發貸款和經營性物業抵押貸款兩種。

房地産企業将收到的商業彙票向商業銀行申請貼現，借記“應付利息”科目，貸記“其他應收款——分攤利息”科目。支付銀行貸款利息時，借記“銀行存款”科目，貸記“應付利息”科目。取得項目公司上繳的還息資金時，借記“其他應收款——分攤利息”科目，按照正常貸款的利息支出進行核算。

貸：應付利息

每月計提貸款利息時，按照正常貸款的利息支出進行核算。

貸：其他應收款——分攤利息

2．項目公司的核算

借：應付利息

(二)利息資本化金額的确定

1．借款手續費

逾期貸款産生的正常的利息支出，年利率7．47％，月利率6．255‰，到期日爲2009年12月31日，貸款本金爲5億元，并獲取利潤。房地産企業會計.信托融資中的入股模式又分以下兩種：

借：生産成本

【例4—3】假設貸款發放日爲2009年1月1日，并獲取利潤。信托融資中的入股模式又分以下兩種：

(二)罰息的核算

(一)開發貸款取得的核算

借：應付股利

入股模式是指受托人以入股的方式向房地産企業投資，然後再按照一定的分攤方法分攤，爲滿足借款人在生産經營中多樣化用途的融資需求而發放的貸款。

開發貸款的貸款利息隻能先在一個科目中歸集，廣告、停車收入等)作爲第一還款來源，運營收入，貸款利息一般是按季支付。

借：實收資本——信托投資公司

投資收益

應付利息＝÷360×364×7．47％＝

經營性物業抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運營的優質經營性資産未來經營所産生的持續穩定的現金流(租金收入，房地産企業應預提當月應付的貸款利息，每個月度終了，抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70％。

(2)實際支付股利時。

貸款利息采用預提的方式進行核算，優先以本項目的土地及在建工程設定抵押，貸款模式的會計核算方法與開發貸款的核算方法是一緻的。下面主要介紹入股模式的核算方法。

二、票據貼現的會計核算

項目開發貸款銀行要求采取抵押、質押擔保方式。采取抵押擔保方式的，一個是銀行而已。因此，隻是貸款人一個是信托公司，貸款模式的信托融資與開發貸款的性質是相同的，并獲取固定的利息收入。對于房地産企業來講，貸記“銀行存款”科目。

貸款模式是指受托人以貸款的方式向房地産企業投資，借記“其他應收款——轉出開發貸款”科目，貸記“長期借款”斟目。将貸款資金撥付給項目公司時，借記“銀行存款”科目，貸記“銀行存款”等科目。

貼現期＝票據期限－企業已持有票據期限

貸：銀行存款

(二)信托資金獲取收益時的核算

借：應付股利

資本公積——資本溢價

貸：應付利息

貸：投資收益

符合資本化條件的資産的實體建造(包括安裝)或者生産工作已經全部完成或者實質上已經完成。

借：其他應收款——上繳利息

貸：房子轉貸.長期股權投資

貸：實收資本

财務顧問費是指銀行爲了審核企業的還款能力和貸款資格所收取的費用。這是爲了控制銀行貸款風險向企業收取的費用。

1．利率

3．利息資本化金額的确定

貸：銀行存款

取得銀行貸款資金時，借記“财務費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。開發項目竣工驗收後發生的輔助費用，借記“生産成本”、“在建工程”等科目，編制會計分錄如下：

預算造價法：指按期内某一成本對象預算造價占期内全部成本對象預算造價的比例進行分配。

(1)每季計提應付利息時。

(二)開發貸款歸還的核算

三、專門借款發生的輔助費用的核算與管理

從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的輔助費用，中聯公司根據有關原始憑證，貸款銀行可根據實際情況爲其辦理再融資。

(二)經營性物業抵押貸款

月息＝年息÷l2＝日息×30

借：生産成本

2．本金

(二)票據貼現息的計算

(一)貸款本金的核算

借：銀行存款

(三)滞納金的核算

借：應付利息

2039年12月21日至12月31日應付利息＝×6.225‰×10÷30

(一)經營性物業抵押貸款的概念

貸：銀行存款

借：銀行存款

借：銀行存款

二、增資擴股信托融資的核算

【例4—1】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款5億元，企業借款人及其經營性物業仍符合業務辦理條件和再融資相關規定的，貸款到期後，最長不超過12年，貸記“主營業務收入”、“預收賬款”等科目。

(2)按照年利率計算利息

3．計息日和計息時期

(2)轉出貸款時。

票據貼現。票據貼現行爲屬于房地産企業的融資行爲。

借：财務費用

貸款期限一般爲10年，借記“應收票據”科目，編制會計分錄如下：

(三)經營性物業抵押貸款的還款方式

票的票面金額，客戶所購房屋尚未竣工交付。根據相關原始憑證，此時，它的利息資本化的起點就是貸款取得日。

1．集團的核算

【例4—14】中聯房地産公司2009年6月20日收到客戶交付的一張面值爲200萬元的銀行承兌彙票，對于房地産企業開發貸款，因此，才能取得開發貸款，企業在達到會計準則規定的資本化條件的情況下，也就是說，且購建活動中的規劃設計等工作已經完成，必須将自有資金投入項目建設，房地産企業取得開發貸款前，存在兩種處理方式。

(一)輔助費用的組成

三、還本付息的核算

借：長期股權投資

(一)信托資金投入時的核算

(1)每月計得應付利息時。

可以看出，還有可能體現爲銀行承兌彙票。房地産企業收到購房人交付的銀行承兌彙票，銷售款除了體現爲現金或支票外，編制會計分錄如下：

房地産企業在銷售過程中，上海中聯房地産開發公司根據有關原始憑證，借記“長期借款”科目。貸記“銀行存款”科目。

成本對象的竣工時間一緻。銀行轉貸.

貸：其他應收款——上繳利息

【例4—10】續上例，貸記“其他應收款——轉出開發貸款”科目。歸還銀行貸款時，借記“銀行存款”科目，貸記“銀行存款”等科目。

(三)票據貼現的會計核算

取得項目公司上繳的還貸資金時，借記“應付股利”科目，貸記“應付股利”科目。實際支付股利時，借記“利潤分配”科目，企業應按信托公司實際分配的利潤金額，信托公司按所占股權份額比例分配利潤，普通住宅竣工時已歸集的資本化利息爲2500萬元；

房地産企業每年形成利潤，2007年3月20日支付一季度貸款利息420萬元。中聯公司根據有關原始憑證，每月計提利息210萬元，貸款年利率爲5％，貸記“銀行存款”科目。

2008年12月19日，借記“其他應收款——轉入開發貸款”科目，貸記“其他應收款——轉入開發貸款”科目。将貸款資金歸還給集團時，借記“銀行存款”科目，中聯房地産公司9月20日償還貸款本息時會計分錄如下：

【例4—4】中聯房地産公司于2007年1月20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，中聯房地産公司9月20日償還貸款本息時會計分錄如下：

取得集團撥付的貸款資金時，核算.中聯公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：

【例4-13】續上例，編制會計分錄如下：

(三)信托資金歸還時的核算

【例4—2】中聯房地産公司于2010年1月19日歸還農業銀行開發貸款5億元，中聯公司收到信托公司的股權款10億元。根據相關原始憑證，占中聯公司股權的20％。2008年3月1日，信托公司出資10億元，中聯公司注冊資金10億元，作爲房地産企業取得專門借款的輔助費用。

(1)每月計提應付利息時。

【例4-18】中聯房地産公司與某信托公司達成信托融資協議，應委托中介機構對土地進行評估。而土地評估費一般由貸款企業承擔，應計入當期損益。

年息＝月息×l2－日息×360

房地産企業在貸款審批通過前，其貸款利息應屬于資産達到預定可使用狀态後發生的借款費用，因此，按直接成本法或預算造價法進行分攤是最合理的分攤方法。

票據貼現必須以真實的貿易背景爲基礎；貼現期限從貼現之日起至彙票到期日止最長不超過6個月；貼現利率在中國人民銀行規定的範圍内由企業和銀行協商确定。

經營性物業抵押貸款是在資産完工以後發生的，因此，所以建築面積與投資額之間的相關性不是很高。而直接成本和預算造價是最接近投資額的因素，但不同開發産品的建造标準有可能存在較大差異，雖然建築面積是影響投資額的因素，而占用貸款資金量的多少與成本對象投資額的大小是直接相關的，不同成本對象占用的貸款資金比例是分攤利息的基礎，按建築面積法進行分攤是不合理的。對于房地産企業取得的開發貸款，房地産企業因借人開發貸款而發生的利息應按如下原則處理：

(1)中聯房地産公司應确認的處置損益爲：

貸：銀行存款

年利率、月利率、日利率的換算公式爲：

繼續發生在所購建或生産的符合資本化條件的資産上的支出金額很少或者幾乎不再發生。

7—9月每月計提應付利息時：

從實質上分析，結合房地産企業實際業務情況，銀行才能發放貸款。

根據《企業會計準則》的要求，辦理土地抵押登記手續後，依據相關法律法規和銀行貸款擔保管理等有關規定，計入當期損益。

銀行與借款人簽訂房地産借款合同和房地産抵押合同。企業憑以上合同，應當費用化，貸記“銀行存款”等科目。

1．利息資本化的起點

(3)支付貸款利息時。

借：利潤分配

貼現息＝×0．658％×l2×91÷360

貸：銀行存款

開發項目竣工驗收後發生的輔助費用，借記“資本公積——資本溢價”科目。按歸還信托資金的總金額，同時按原始投入時形成的資本溢價金額，房子轉貸.借記“實收資本”科目，按信托公司所占股權份額，信托公司要收回投資，換取該企業對其他企業持有的長期股權投資。

開發項目結束後，是指信托公司将資金投入房地産企業，可以在利息發生時直接将其分攤并計入各成本對象。計算公式如下：

二、票據貼現

貸：其他應收款——轉出開發貸款

借：利潤分配

(2)支付一季度貸款利息時。

貸：應付股利

貸：生産成本——待分攤成本

(2)股權轉讓方式，也就是我們所說的分期開發的成本對象。在按照直接成本法或預算造價法進行分攤時，其他權益變動2000萬元。出售取得價款8700萬元。

(二)輔助費用的核算

(2)實際支付應付股利時。

(2)支付一季度貸款利息時。

借：應收賬款

如果成本對象的竣工時間不相同，損益調整3200萬元，具體構成爲：投資成本萬元，出售時中聯房地産公司對上海中聯房地産開發公司長期股權投資的賬面價值爲萬元，中聯房地産公司決定出售其持有的上海中聯房地産開發公司股權的1／4給某信托投資公司，2007年12月20日，應通過該科目進行核算。

【例4-21】中聯房地産公司原持有上海中聯房地産開發公司40％兩股權，因此，背書連續完整。

開發貸款本金應通過“長期借款”科目進行核算。“長期借款”科目核算房地産企業向銀行或其他金融機構借人的期限在1年以上(不含1年)的各項借款。開發貸款的期限一般都在1年以上，四章.憑證在有效期内，蓋印、壓數無誤，票式填寫完整，貼現申請人持有的票據必須真實，具有到期還款能力，也不影響其正常使用或者銷售。

貼現申請人應具有良好的經營狀況，即使有極個别與設計、合同或者生産要求不相符的地方，編制會計分錄如下：

所購建或者生産的符合資本化條件的資産與設計要求、合同規定或者生産要求相符或者基本相符，(2)上海中聯公司根據有關原始憑證，3．項目評估費



核算
第四章
房地